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apex英雄群过大不能:【2017年度報告】地產行業“薪”動態

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發表時間:2018-11-15 10:16

apex英雄官网配置 www.matwx.icu ①2017年地產行業宏觀情況回顧

2017年地產行業新基調:穩定房地產市場,堅持政策連續性和穩定性,加快建立長效機制。以下分別從政策、土地和投資三方面闡述今年地產行業宏觀環境:

政策調控“規?;?,各地限令推動房地產理性發展。據統計,自2016年“9·30”調控以來,目前全國有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策160余次。通過“限購、限貸、限售、限價、限商”五限政策,嚴厲打擊投機炒房,抑制非理性購房,使住宅回歸居住本質。

土地供應具象化,供地節奏因地制宜,有的放矢。對商品住房庫存消化周期在不同時間段采取停止供地到加快供地,從土地供應端抑制房地產市場的泡沫發展,促進房地產市場的良性循環。

房地產投資下行,增速放緩。土地購置保持熱度增速不減,新開工投資趨弱,房地產投資同比增長7.8%,增速回落。這說明房地產行業或許會從去庫存階段重新過渡到新一輪補庫存階段,市場投資回報趨于平穩理性。

從宏觀大環境來看,中國的城鎮化進程有條不紊地進行,而主要針對一線城市發布的租售同權更是進一步明確房子的性質,對房企未來行業布局有指導性意義。在市場新環境變幻莫測的情況下,房企突圍勢在必行,那站在人力資本的角度,企業都做了哪些事情?太和顧問為您一一解讀。

②2017年房企突圍之行業并購及業態擴張

在地產行業馬太效應日益凸顯的時代背景下,企業如何進行精細化地產經營管理成為了核心話題,比規模、拼利潤、看運營以及定風險成為了當下時代背景下地產企業的主旋律。

▲ 精細化地產經營管理

行業并購,強者恒強

▲ 2012-2016年中國房地產行業并購金額

從wind資訊數據統計來看,2012年到2016年中國房地產并購金額呈逐年遞增的趨勢。而截至2017年8月上旬,房地產企業發起了162起并購事件,涉及金額逾2240億元,并購規模居于各行業首位。據不完全統計,今年9月下旬業內發生將近20家房企收并購案例,行業資源洗牌加劇。從以上并購數據及行為說明行業內“大魚吃小魚”的并購案以及“強強聯合”的組合拳已經成為了行業新動態,在強者恒強的地產圈里,除了土地、政府等資源,精益化的人才資源管理也成了各大房企搶灘第一步。

另外,從增長來看,2016年的千億軍團銷售額均值達到2108億元,其中碧桂園以同比120.5%傲視群雄,而融創也突破了100%,達到105.2%。2016年上半年,碧桂園平均每天都有一塊土地成交,全年拿地413宗,碧桂園并不是從三四線轉向一二線,重心沒有轉移,而是通過“同心共享”機制,達到了“一二三四線”火力全開的局面,企業銷售額也隨之攀升。而支持碧桂園完成這一系列壯舉的,還是他們對于人才的重視,對專人專才設定專屬的激勵機制,達到人才愿意為個人敬業,為企業敬業的目的。

縱觀幾大房企并購案例,他們的手法均以股權收購為主,其房企的增長模式發生了根本性的變化:

地產初期階段,由于土地供給量尚可,房價漲幅整體高于地價漲幅,毛利率向好,俗稱“拿地即掙錢“,在這個階段地產企業要求最高的是運營能力,要求產品能夠快周轉,資金回流,萬科、龍湖就是這個階段的標桿代表。

地產規?;錐?,受限于房價漲幅低于地價漲幅,毛利率較低,土地的投資回報率較地產初期階段大幅下降,則此階段重點考核地產企業的融資能力,而也是此階段行業馬太效應逐步顯現,如碧桂園、中海就是如此。

地產聚集化階段,其房價漲幅趨同于低價漲幅,行業的毛利率趨于平穩,此時并購案頻發,優勝劣汰使得行業聚集度更高,房企傾向于對供應鏈上下游和同行進行大規模的并購來恢復自己在行業內的議價能力,恒大就是典型標桿。

業態擴張,百花齊放

2016年房地產銷售總金額排名第一的恒大,近年的業態發展已變得更為多元化,除了地產業務外,金融、互聯網、旅游、健康、農牧等領域都有所涉及。2016年6月,恒大地產更名為“中國恒大集團”,更加凸顯了企業的綜合性發展布局。另外,萬科、碧桂園、綠城、富力等房企均已進駐醫療行業,綠城、魯能等房企在體育領域也已入場,在互聯網、金融、健康養老等其他領域。

這說明現代房企在主營業務仍為房地產的情況下,愿意積極探索試錯,擴張業態以保證行業領頭地位。據統計,地產百強已有超過30%企業涉足長租公寓,超過60%企業涉足文旅地產,超過50%企業涉足地產教育等細分領域,更不提物業服務轉型物業資產管理、地產開發成立專業的商業運營公司等。

▲ 業態擴張——文體旅游

③2017年房企突圍之人力資本“薪”動向

隨著地產行業馬太效應的逐步顯現,企業人力資源作為最重要的資源之一,為了盤活組織以及為員工賦能,百強房企八仙過海各顯神通,行業的薪酬激勵制度及方式被進一步地刷新和應用。

多元化激勵舉措,力在挖掘員工潛能

▲ 薪酬優化舉措

從2017年調研數據結果來看,地產企業對于核心員工激勵占比達到了93%,而這其中運用多元激勵方案的達到了86%,這說明市場對于人才足夠重視,企業也希望通過多元的激勵方式對人才從吸引、保留(含激勵捆綁、遞延支付等)層面進行全方位的促進作用,理念宣貫達到“一分耕耘多分收獲“的目的。

華南地產薪酬穩步增長,細分領域迎來爆發

▲ 華南地產各細分行業薪酬增長率變化趨勢

太和顧問2017年地產薪酬調研數據顯示,華南地產綜合的薪酬增長率為8.90%,較去年增速9.10%下降了0.20%,預計2018年華南地產綜合的薪酬增長率為8.80%,略低于2017年實際值。從薪酬數據看,整個華南地產行業薪酬漲幅較為平穩,并無較大波動。但細究地產細分行業的薪酬增長率,可發現地產開發今年的薪酬增長率為8.70%,商業運營、物業、建筑工程、建筑設計、酒店管理和場館等細分領域的薪酬增長率僅為6.80%-8.50%之間,而真正拉動整體薪酬漲幅的為文旅地產9.00%、公寓9.70%以及地產教育12.10%。

從整體薪酬增長來看,地產綜合增長率增速放緩,主要原因還是中小房企業績增長遭遇瓶頸,而大型房企固有的平臺優勢在吸引人才方面影響力逐漸顯現,薪酬已非吸引人才的第一要素;其外, 新興的細分行業薪酬增長趨勢迅猛,這主要是由于地產企業在跨業態發展階段更愿意用高薪來吸引和挖掘稀缺人才,這是導致這些細分行業薪酬水漲船高的第一大要素。

政策導向,深圳地產關鍵群體領跑市場

▲ 深圳地產關鍵群體領跑市場

按群體細分來看,2017年深圳地產行業中,由于地產集團跨業態發展漸顯常態,且國家新增土地供應逐步調控減少,導致市場上城市更新類、投融資類、多元業務經營類崗位的薪酬領跑于行業內其他崗位,該三類崗位薪酬增長率分別名列三甲。

新業態,“薪”動態

▲ 新業態不同層級薪酬數據發布

而近兩年的熱門業態長租公寓和文體旅游,過往地產集團跨業態,均已新發展業態的行業薪酬體系給付薪酬,與原地產開發薪酬體系存在很大的差距;但近年來,由于業務擴張迅速但人才供給不足,很多地產企業選擇使用地產開發的薪酬標準進行人才招聘,甚至因跨行而給付更高的薪酬,不惜打破自身原有的薪酬體系來做好人才的吸引和保留工作。

薪酬以外,多元化激勵政策遍地開花

業界對于萬科的“事業合伙人”褒貶制度不一,但其起到的效果眾人看在眼里;碧桂園“同心共享”機制使得其銷售額從2012年的419億增長到2016年的3088億,且2017年預計突破6000億;龍湖今年推出的合伙人機制,雖在短期激勵力度不及以上兩位龍頭老大,但在長效激勵上其遠勝前者。太和顧問跟蹤美的地產近年發展情況,發現這家和碧桂園一樣生長于佛山的本地企業,從2年前就開始做項目跟投,今年預計銷售額突破400億,目前重心在三四線城市,與2012年的碧桂園十分相似。商場如戰場,誰敢斷定它不會成為下一個碧桂園呢?如此案例如新城、旭輝等比比皆是,而這僅是百強做項目跟投案例的縮影,據統計,百強房企有7成啟動了項目跟投激勵。

以上分析的是基于公司層面的激勵制度,而在房企運營如此精細化的時代,對于專項人員設置專項獎勵早已成為“行業新規”,以下以深圳城市更新人員行業薪酬激勵政策做簡要分享。

太和顧問于今年年初啟動了深圳市城市更新人員激勵政策調研,從調研結果顯示,由于深圳可新供給土地有限,而對于寸土寸金的深圳,房企便將眼光投向了城市更新舊改類項目。而近幾年來,主要培養城市更新人員的企業(大量舊改項目)不外乎本地房企卓越置業、佳兆業地產、恒大集團、萬科地產、京基地產等少數幾家企業,但近兩年來,大量房企進軍深圳城市更新領域,專業人才薪酬水漲船高,據統計2016年第四季度到2017年第一季度,這部分人才薪酬整體漲幅超過30%;但單純地薪酬并不能滿足現有人才的需求,隨之便發展出了這部分群體的專項激勵政策。

這部分政策主要覆蓋三類群體:土地拓展類、拆遷類以及報批報建類群體員工。目前設計這部分激勵方案的核心在于企業的性質背景、舊改項目類型和項目改造方向,不同性質的房企會根據不一樣的舊改項目制定多樣的專項激勵方案,即方案僅對單體項目生效,并非對公司所有項目有效。激勵方案涉及節點12個,獎金計算及分配則覆蓋項目的前中后期,各階段亦有明確的考核指標。

④結語

總體來看,結合市場宏觀環境以及行業薪酬、效能等指標的調研結果,站在人力資源的角度我們發現:在薪酬方面傳統地產業務薪酬增速緩慢,但新興業態薪酬增速和漲幅都表現強勁;而房企并購及業態擴張迅速,這勢必帶來跨界的復合型人才需求與傳統地產行業人才需求不一致的矛盾點, 2018年又將會是怎樣一個局面?我們拭目以待。